L’île Maurice est l’une des destinations d’investissement immobilier les plus structurées et les plus accessibles aux étrangers dans toute la zone océan Indien. Depuis 2002, des dispositifs légaux clairs permettent aux non-citoyens d’acquérir des biens immobiliers dans des programmes agréés, d’obtenir la résidence permanente par l’investissement, et de bénéficier d’une fiscalité parmi les plus attractives du monde. Mais le cadre réglementaire mauricien est spécifique — et les changements introduits par le budget 2025/2026 modifient certaines règles clés. Ce guide présente les agences spécialisées, les régimes d’acquisition disponibles, les frais réels à anticiper et tout ce qu’un acheteur étranger doit savoir en 2026.
Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter à Maurice
La règle fondamentale, souvent mal comprise : les étrangers ne peuvent pas acheter librement n’importe quel bien immobilier à l’île Maurice. Les terrains en pleine propriété et les maisons hors schémas agréés sont réservés aux citoyens mauriciens. Les non-citoyens doivent acquérir leurs biens dans des programmes agréés par l’Economic Development Board (EDB) — les schémas PDS, IRS, RES, Smart City ou les appartements en immeuble R+2.
C’est une distinction fondamentale qui explique pourquoi tous les programmes immobiliers accessibles aux étrangers portent des labels spécifiques — et pourquoi le choix d’une agence spécialisée est indispensable pour naviguer dans ce cadre.
Ce que les étrangers peuvent acheter :
- Biens dans des programmes PDS (Property Development Scheme) agréés EDB
- Biens dans des programmes IRS (Integrated Resort Scheme) agréés
- Biens dans des programmes RES (Real Estate Scheme) agréés
- Biens dans des Smart City Schemes agréés
- Appartements dans des immeubles de minimum R+2 (2 étages) avec approbation préalable EDB, à partir de 6 000 000 MUR (~120 000 €)
- Unités hôtelières dans les IHS (Invest Hotel Scheme)
Les régimes d’acquisition : IRS, RES, PDS, Smart City
PDS — le régime universel depuis 2015
Depuis juin 2015, le Property Development Scheme (PDS) est le régime de référence qui a remplacé et unifié les anciens IRS et RES. Il s’applique aux programmes résidentiels de luxe (villas, appartements) sur des terrains de minimum 4 220 m² (1 arpent) et maximum 21 hectares.
Le PDS s’impose comme l’avenir de l’immobilier mauricien : il impose des normes écologiques (gestion des eaux, énergies renouvelables, espaces verts), exige une mixité sociale entre citoyens et non-citoyens, et inclut des équipements communs (sécurité, maintenance, espaces loisirs).
Seuil de résidence permanente : tout achat PDS à partir de 375 000 USD ouvre automatiquement droit au permis de résidence permanente pour l’acheteur et sa famille immédiate.
Prix d’entrée observés : à partir de 970 000 € pour des villas dans les programmes haut de gamme (Akasha Villas à Tamarin, par exemple). Les appartements PDS démarrent autour de 682 000 € (35 341 000 MUR) selon les programmes.
IRS — le luxe absolu avec résidence permanente
L’Integrated Resort Scheme (IRS) est le régime le plus haut de gamme. Il concerne des ensembles résidentiels de luxe avec des infrastructures complètes (golf, spa, marina). Prix minimum : 500 000 USD — avec résidence permanente automatique pour l’acheteur et sa famille.
Les droits d’enregistrement IRS pour l’acheteur : le plus élevé entre 70 000 USD et 5 % du prix d’achat.
RES — l’accès sans seuil minimal, sans résidence
Le Real Estate Scheme (RES), introduit en 2007, était une version simplifiée de l’IRS sans prix minimum d’achat. Il ne donne pas accès à la résidence permanente. Le RES reste actif pour les projets lancés avant 2015, mais les nouveaux développements sont maintenant commercialisés sous le PDS.
Smart City Scheme — les villes intelligentes
Le Smart City Scheme (SCS) vise à créer des zones urbaines intégrées et durables (résidentiel, commercial, bureaux). Prix d’entrée variable, souvent à partir de 200 000 USD pour le résidentiel. La résidence permanente est accordée pour tout achat ≥ 375 000 USD.
Important : les avantages fiscaux du Smart City Scheme (exonérations de droits d’enregistrement, de taxe de transfert et de droits de douane) ont été supprimés pour les projets certifiés après le 5 juin 2025. Les projets antérieurs conservent leurs avantages.
R+2 — l’accès à l’appartement en copropriété
Depuis décembre 2016, les étrangers peuvent acheter des appartements dans des immeubles d’au moins 2 étages (R+2) avec approbation préalable de l’EDB. Prix minimum : 6 000 000 MUR (environ 120 000 €). Ce régime ne donne pas accès à la résidence permanente (sauf si le prix atteint 375 000 USD).
Les frais à anticiper en 2026 — les changements importants
C’est le point critique du budget 2025/2026 de Maurice. Les droits d’enregistrement pour les acheteurs étrangers ont été doublés : ils passent de 5 % à 10 % du prix d’achat pour les acquisitions sous régimes EDB (PDS, IRS, RES, Smart City, IHS).
Ce que cela signifie concrètement :
Pour un bien à 500 000 € : les droits d’enregistrement passent de 25 000 € à 50 000 €.
Pour un bien à 1 000 000 € : les droits passent de 50 000 € à 100 000 €.
Budget complet à anticiper pour un acheteur étranger (2026) :
- Droits d’enregistrement EDB (acheteur) : 10 % du prix de vente
- Frais de notaire : 1,15 % environ du prix de vente
- Frais d’agence immobilière : 1,5 à 3 % selon les agences
- Frais de dossier EDB : 10 000 à 50 000 MUR selon le type de bien (~200 à 1 000 €)
- Frais bancaires et transferts : variables selon la banque
Taxe de transfert (côté vendeur étranger en revente) : le plus élevé entre 10 % du prix de vente ou 30 % sur la plus-value réalisée.
Aucune taxe annuelle sur les biens immobiliers — une des particularités les plus attractives du système mauricien.
Aucune imposition sur les plus-values à la revente pour les particuliers acheteurs en PDS/IRS.
Condition pour les achats ≥ 750 000 USD : depuis le budget 2025/2026, tout achat à ce niveau nécessite de justifier d’un apport personnel de 750 000 USD avant tout recours au crédit. Cette mesure vise à limiter l’endettement des non-résidents.
La fiscalité mauricienne pour les résidents
C’est le deuxième argument majeur de l’investissement immobilier à Maurice : le régime fiscal.
Flat tax à 15 % sur les revenus mondiaux pour les résidents fiscaux (plus de 183 jours par an sur l’île). C’est l’un des taux les plus compétitifs au monde.
Aucun impôt sur la fortune. Aucun impôt sur les successions. Aucune taxe foncière annuelle. Les plus-values immobilières sont exonérées pour les particuliers. Les dividendes sont désormais taxés à 20 % (augmentation introduite par le budget 2025/2026).
Convention fiscale France-Maurice : une convention bilatérale permet d’éviter la double imposition. Les résidents fiscaux mauriciens ne paient pas d’impôt en France sur leurs revenus mauriciens. À vérifier avec un conseiller fiscal selon votre situation personnelle.
Le permis de résidence par l’investissement immobilier
Acheter un bien dans un programme PDS agréé à partir de 375 000 USD donne droit au permis de résidence permanente pour l’acheteur et sa famille immédiate (conjoint + enfants à charge). Ce permis est valable aussi longtemps que l’investisseur reste propriétaire.
Procédure : soumettre le dossier à l’EDB après l’acte authentique — passeport, preuve d’investissement, extrait de casier judiciaire. Délai de traitement : 3 à 6 mois.
Le permis de résidence permet-il de travailler à Maurice ? Non — sauf autorisation expresse du Ministère du Travail (rare). Pour travailler légalement sur l’île, un permis de travail distinct est nécessaire.
Les agences immobilières spécialisées
Westimmo — l’accompagnement européen complet
Westimmo (real-estate-mauritius.mu) est une agence immobilière mauricienne fondée depuis 8 ans, spécialisée dans l’accompagnement des familles et investisseurs européens. Sa promesse : bien plus qu’une agence immobilière — un partenaire global pour l’expatriation.
Westimmo accompagne à chaque étape : première réflexion par visio ou téléphone sans engagement, recherche de biens PDS et R+2 correspondant au projet, coordination des démarches administratives (visa, permis, fiscalité, scolarité, déménagement), et mise en relation avec des partenaires locaux fiables (notaires, banques, architectes).
Biens en portefeuille (exemples 2025-2026) :
- Tree Valley à Rivière Noire : 24 villas contemporaines de 320 m², terrains 368-489 m², piscine privative — résidence principale, vacances ou investissement PDS
- Amali à Tamarin : 14 appartements et 3 penthouses vue océan avec rooftop et piscine privée sur les penthouses
- Villa PDS Grand Baie 153 m², 3 chambres, terrain clos 250 m²
Site : real-estate-mauritius.mu
Jinvesty île Maurice — l’agence de luxe
Jinvesty (jinvestyilemaurice.com) est l’une des agences de référence pour l’immobilier de luxe à l’île Maurice — villas premium, programmes PDS et R+2 dans les meilleures localisations. Jinvesty commercialise des biens « sur mesure » pour tous budgets dans le segment haut de gamme.
Exemples de biens :
- Villa de luxe 6 chambres golf de Mont Choisy Grand Baie : 6 480 000 € meublée et aménagée
- Programmes PDS en commercialisation : New Palm Prestige Mont Choisy, AZULINA Grand Gaube, LILOW Grand Baie, Ki Resort Pereybère, Akasha Villas Tamarin (970 000 € à 3 500 000 €)
Offre distinctive : remboursement des frais de voyage pour les visites sur place sous conditions (à confirmer directement auprès de l’agence).
Site : jinvestyilemaurice.com
Invest île Maurice — l’agence française historique
Invest île Maurice (invest-ilemaurice.com) est une agence d’investissement immobilière française spécialisée dans la vente et la gestion locative de biens PDS, IRS, RES à l’île Maurice, avec un bureau en France en lien quotidien avec l’agence sur l’île. Elle accompagne les francophones à chaque étape : acquisition, gestion locative, administration, déclaration fiscale, entretien des résidences secondaires.
Site : invest-ilemaurice.com
PropertyMauritius.com — la plateforme de recherche
PropertyMauritius.com (propertymauritius.com) est une plateforme d’annonces immobilières spécialisée dans les biens PDS et Smart City vérifiés, avec filtres par prix, nombre de chambres, localisation et régime. C’est la ressource en ligne la plus complète pour les acheteurs étrangers qui veulent comparer les biens éligibles avant de contacter une agence.
PropertyMap.mu — le comparateur local
PropertyMap.mu publie régulièrement des mises à jour sur les taxes et frais immobiliers mauriciens — une ressource précieuse pour rester informé des changements réglementaires. Base de données d’annonces locales.
Immobilier Swiss / Immobilier île Maurice
Plusieurs plateformes spécialisées dans l’accompagnement des investisseurs suisses et européens vers Maurice sont actives en 2026 :
immobilier-swiss.ch — guide d’investissement exhaustif pour les Suisses avec analyse des programmes IRS, RES, PDS, Smart City, des conditions d’acquisition et de la fiscalité actualisée. Adapté aux investisseurs suisses souhaitant placer leur épargne en CHF, EUR ou USD (les banques mauriciennes acceptent les prêts en CHF, EUR, USD et GBP).
Corail Immobilier, Sotheby’s et les agences de luxe internationales
Des agences de luxe internationales comme Sotheby’s International Realty, Christie’s Real Estate et d’autres franchises premium sont également présentes à Maurice pour les biens d’exception. Ces agences s’adressent aux acheteurs à la recherche de villas au-dessus du million d’euros.
Les zones géographiques les plus recherchées
Côte nord — Grand Baie, Mont Choisy, Cap Malheureux, Grand Gaube
La côte nord est la zone la plus demandée des acheteurs étrangers européens. Grand Baie est le centre commercial et social du nord. Mont Choisy offre la proximité du golf et d’un mall moderne. Cap Malheureux et Grand Gaube sont plus calmes et authentiques, avec une vue sur les îles du Nord.
Prix indicatifs appartements PDS nord : à partir de 350 000-400 000 € pour un 2-3 pièces dans les programmes récents.
Côte ouest — Tamarin, Rivière Noire, Flic en Flac
La côte ouest attire les amateurs de surf, de kitesurf et de vie bobo. Tamarin est la zone la plus prisée du moment avec plusieurs programmes PDS premium récents. Flic en Flac est plus accessible, moins huppée.
Prix indicatifs villas PDS côte ouest : dès 970 000 € à Tamarin pour les programmes neufs (Akasha Villas).
Plateau central — Moka, Tamarin (versant plateau), Beau Plan
Moka est le centre résidentiel et académique de l’île — Moka Smart City, le Mall de So’Flo, les universités. Les appartements R+2 y sont plus accessibles que sur les côtes. Attractif pour les familles avec enfants scolarisés.
Sud — Bel Ombre, Domaine des Alizées
Le sud reste moins développé mais attire les amateurs de calme et de nature. Heritage Villas et le Domaine des Alizées sont des adresses premium du sud.
Les rentabilités locatives
Rendement locatif brut attendu dans les zones premium : 6 à 10 % selon PropertyMauritius.com et les données Statistics Mauritius.
La formule la plus courante : achat d’une villa ou d’un appartement PDS dans un programme géré par un opérateur hôtelier — la propriété est mise en location lorsque le propriétaire n’est pas présent, avec partage des revenus. Cette formule est particulièrement développée dans les IHS (Invest Hotel Scheme) et les PDS adossés à des hôtels.
Croissance des prix attendue en 2026 : +5 à +10 % selon Statistics Mauritius et Global Property Guide, portée par la reprise touristique et les nouvelles infrastructures.
Le processus d’achat étape par étape
Étape 1 — Définir son projet : usage personnel, résidence secondaire, location, retraite. Choisir la zone géographique et le régime (PDS, R+2, Smart City).
Étape 2 — Choisir son agence : contacter 2-3 agences spécialisées pour comparer les portefeuilles et les approches. Préférer les agences qui ne représentent pas uniquement des promoteurs — certaines agences sont liées à des programmes spécifiques.
Étape 3 — Visiter les biens : un voyage de prospection sur place est indispensable. Plusieurs agences proposent d’organiser les visites. Jinvesty propose dans certains cas un remboursement des frais de voyage.
Étape 4 — Financement : les banques mauriciennes (MCB, SBM, BCP) financent les non-résidents jusqu’à 70 % de la valeur du bien (LTV). Pour les achats ≥ 750 000 USD, l’apport personnel doit couvrir 100 % avant recours au crédit. Les prêts sont disponibles en EUR, USD, GBP et CHF.
Étape 5 — Compromis et dossier EDB : signature du contrat préliminaire, constitution du dossier EDB, paiement des frais d’application (10 000-50 000 MUR selon le type).
Étape 6 — Transfert des fonds : obligatoirement via une banque mauricienne — preuve de provenance étrangère exigée par l’EDB.
Étape 7 — Acte authentique : signature chez le notaire, paiement des droits d’enregistrement (10 %), remise des clés.
Étape 8 — Demande de résidence (si éligible) : soumettre le dossier à l’EDB. Délai de traitement : 3 à 6 mois.
FAQ
Un étranger peut-il acheter n’importe quelle maison à Maurice ?
Non. Les étrangers ne peuvent acheter que des biens dans des programmes agréés par l’EDB (PDS, IRS, RES, Smart City) ou des appartements en immeuble R+2. Les maisons et terrains hors de ces programmes sont réservés aux citoyens mauriciens.
Quel est le budget minimum pour acheter à Maurice en tant qu’étranger ?
Pour un appartement R+2 : à partir de 6 000 000 MUR (~120 000 €). Pour un bien PDS donnant droit à la résidence permanente : à partir de 375 000 USD (~350 000 €). Les biens les plus accessibles sont les appartements dans les programmes du plateau central (Moka, Phoenix).
Les droits d’enregistrement ont-ils changé en 2026 ?
Oui — c’est le changement majeur du budget 2025/2026. Les droits d’enregistrement pour les acheteurs étrangers sont passés de 5 % à 10 % du prix de vente. Pour un achat à 500 000 €, cela représente 50 000 € de droits au lieu de 25 000 €. À intégrer absolument dans son budget d’acquisition.
Peut-on obtenir un permis de résidence en achetant un appartement R+2 ?
Pas automatiquement. Le permis de résidence nécessite un investissement dans un programme agréé EDB à partir de 375 000 USD. Les appartements R+2 inférieurs à ce seuil ne donnent pas droit à la résidence.
Peut-on financer son achat immobilier à Maurice avec un prêt ?
Oui — les banques mauriciennes (MCB Group, SBM, BCP) financent les non-résidents jusqu’à 70 % de la valeur du bien. Pour les achats ≥ 750 000 USD, un apport personnel couvrant 100 % du prix est requis avant tout financement. Les prêts peuvent être souscrits en EUR, USD, CHF ou GBP.
La plus-value est-elle taxée à la revente ?
Pour les particuliers acheteurs en PDS/IRS : non — la plus-value est exonérée. Pour les vendeurs étrangers (ou promoteurs) : la taxe de transfert est le plus élevé entre 10 % du prix de vente ou 30 % sur la plus-value. L’exonération pour les particuliers est l’un des atouts fiscaux majeurs de l’investissement immobilier à Maurice.
