Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif uniquement. Les informations fiscales, juridiques et financières présentées ne constituent pas un conseil personnalisé. Avant toute décision d’investissement, consultez un avocat fiscaliste, un notaire mauricien et un conseiller financier qualifiés, car votre situation personnelle peut modifier considérablement les règles applicables.
L’île Maurice attire chaque année davantage d’investisseurs étrangers — Européens, Asiatiques, Africains — qui y voient une combinaison rare : une fiscalité légère et lisible, une stabilité politique et juridique solide, un marché immobilier dynamique, et un cadre de vie tropical de haute qualité. Le Budget 2025/2026, entré en vigueur le 1er juillet 2025, a cependant modifié sensiblement les règles du jeu. Ce guide fait le point sur ce qui a changé, ce qui demeure attractif, et les points de vigilance à connaître en 2026.
Pourquoi Maurice attire les investisseurs étrangers
Une fiscalité parmi les plus compétitives du monde développé
L’île Maurice n’est pas un paradis fiscal opaque. C’est une juridiction classée sur la liste blanche de l’OCDE, transparente, ayant signé des conventions de non-double imposition avec plus de 45 pays — dont la France (convention de 1980). Ce que propose Maurice aux investisseurs est légal, documenté et reconnu sur le plan international.
Les avantages fiscaux pour les particuliers et investisseurs :
- Taux d’imposition unique de 15 % sur les revenus des particuliers et des sociétés
- Aucun impôt sur la fortune (pas d’équivalent IFI français)
- Aucun droit de succession sur les biens immobiliers
- Aucune plus-value imposable à la revente d’un bien immobilier détenu en nom propre (sauf pour les biens détenus via des sociétés)
- Aucune taxe foncière ni taxe d’habitation
- Exonération de droits de douane sur les meubles et effets personnels dans les 2 ans suivant l’acquisition d’un bien
- Pour les résidents fiscaux : revenus jusqu’à Rs 500 000 (≈ 10 000 €) imposés à 0 %
Pour un investisseur français, la convention de 1980 prévoit que les revenus immobiliers sont imposés là où se situe le bien — à Maurice donc, au taux local. Les pensions de retraite privées sont imposées uniquement dans le pays de résidence. Un fiscaliste franco-mauricien est indispensable pour structurer correctement la situation selon votre profil.
Devenez résident fiscal mauricien en séjournant au moins 183 jours par an à Maurice — ce qui permet de profiter pleinement du régime local.
Un système politique et juridique stable
Démocratie parlementaire stable depuis l’indépendance en 1968, Maurice dispose d’un système juridique hybride — droit civil d’inspiration française et common law britannique — qui offre aux investisseurs étrangers une sécurité juridique reconnue. L’Economic Development Board (EDB) est l’institution centrale qui supervise et encadre tous les investissements étrangers agréés.
Le PIB de Maurice continue de progresser : de 14,95 milliards USD en 2024 à une projection de 16,64 milliards USD en 2026 selon les projections économiques internationales.
Les programmes immobiliers pour étrangers : IRS, RES, PDS, Smart City
Les étrangers ne peuvent pas acheter librement n’importe quel bien immobilier à Maurice. L’accès est encadré par des programmes spécifiques agréés par l’EDB. Depuis juin 2015, ces programmes ont été regroupés sous le Property Development Scheme (PDS), qui remplace et intègre les anciens IRS et RES. Les deux anciens labels restent cependant actifs sur certains programmes déjà approuvés.
IRS — Integrated Resort Scheme
Le programme historique, lancé pour les villas de luxe pieds dans l’eau ou dans des domaines résidentiels haut de gamme. Investissement minimum : 500 000 USD. Confère un permis de résidence permanent à l’acheteur, son conjoint et ses enfants à charge. Le droit d’enregistrement est de 70 000 USD ou 5 % du prix d’achat (le plus élevé des deux étant retenu). Des domaines comme Anahita (côte est), Heritage Villas (Bel Ombre), ou Mont Choisy fonctionnent sous ce régime ou ses équivalents.
RES — Real Estate Scheme
Version simplifiée de l’IRS, introduite en 2007. Pas de prix minimum, ce qui le rend plus accessible. Ne donne pas droit à la résidence permanente (contrairement à l’IRS). Terrain en bail emphytéotique de 99 ans (renouvelable). Convient à des budgets intermédiaires.
PDS — Property Development Scheme
Le dispositif principal depuis 2015. Regroupe IRS, RES et autres formats. Le PDS est plus flexible : projets éco-responsables possibles, mixité sociale avec des Mauriciens (25 % de logements réservés aux citoyens), domaines de 0,4 à 21 hectares. Permet d’acheter villas ou appartements selon le projet. Donne accès au permis de résidence pour un investissement ≥ 375 000 USD. Des exemples connus : Azuri, Cap Marina, Mont Choisy Le Golf, Anahita Beau Champ.
Smart City Scheme
Programme lancé en 2015 pour créer des villes intelligentes et durables. Mix résidentiel, commercial et bureaux dans des zones labellisées (Moka Smart City, Beau Plan, Côte d’Or, Mon Trésor, Anahita Beau Champ). Permis de résidence pour tout investissement résidentiel ≥ 375 000 USD.
Attention, changement majeur depuis le 5 juin 2025 : les exonérations fiscales accordées aux projets Smart City approuvés après le 5 juin 2025 sont supprimées (exonération d’impôt sur les sociétés pendant 8 ans, exonération de droits de douane). Les projets approuvés avant cette date ne sont pas concernés. Il est donc stratégique de privilégier les programmes déjà approuvés et en phase avancée.
G+2 — Appartements en immeuble
Depuis 2017, les étrangers peuvent acheter un appartement en copropriété dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, pour un prix minimum de 6 millions MUR (≈ 120 000-150 000 USD selon les taux). Le permis de résidence est accessible si l’investissement atteint 375 000 USD. C’est le point d’entrée le plus accessible du marché immobilier mauricien pour les étrangers.
Les nouvelles règles du Budget 2025/2026 — ce qui a changé
Le Budget 2025/2026, entré en vigueur progressivement depuis juillet 2025, a durci les conditions pour les investisseurs étrangers. Ces changements sont significatifs et doivent être intégrés dans tout business plan d’investissement.
Hausse des droits d’enregistrement à 10 % (au 1er juillet 2026)
À compter du 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement pour les acquisitions immobilières par des étrangers dans les régimes IRS, RES, PDS, Smart City et G+2 passent de 5 % à 10 %. La taxe de transfert foncier sur les revendes par un non-citoyen passe également à 10 %.
Concrètement, pour un bien à 500 000 USD, les droits d’enregistrement passent de 25 000 USD à 50 000 USD. Un achat finalisé avant le 1er juillet 2026 s’applique au taux de 5 %, même si le contrat a été signé avant. Les acheteurs en cours de négociation ont donc intérêt à accélérer les démarches.
Suppression des achats hors programmes agréés
La disposition de décembre 2023 qui autorisait les non-citoyens détenteurs d’un permis de résidence à acheter librement au-delà de 500 000 USD est supprimée. Désormais, seuls les régimes IRS, RES, PDS, Smart City, IHS ou G+2 permettent aux étrangers d’acquérir un bien immobilier.
Exigences de fonds propres renforcées
Pour les biens supérieurs à 750 000 USD, les premiers 750 000 USD doivent être payés avec vos fonds propres en devise transférée de l’étranger. Le surplus peut être financé par un emprunt local (remboursement en devise). Pour tous les achats, l’apport cible recommandé est d’environ 30 % si vous sollicitez un financement bancaire mauricien.
Le paiement : 85 % en roupies, 15 % en devises
Pour les achats dans les régimes agréés, 85 % du prix de vente doit être versé en roupies mauriciennes (MUR) au promoteur, les 15 % restants en devise ou en MUR. Objectif du gouvernement : soutenir la demande de roupies et mieux contrôler les flux de capitaux étrangers.
Durée d’attente pour la résidence permanente allongée
La période d’attente pour accéder à la résidence permanente (PRP) via le permis investisseur passe de 3 à 5 ans.
Obtenir un permis de résidence à Maurice : les différentes voies
Il existe plusieurs chemins pour obtenir le droit de résider légalement à Maurice.
Via l’immobilier (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2)
C’est la voie la plus utilisée par les investisseurs patrimoniaux. Investissement minimum de 375 000 USD dans un programme agréé EDB. Le permis de résidence est accordé à l’investisseur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans (sous certaines conditions). Il reste valide tant que le bien est détenu — la revente entraîne la révocation du permis.
Via la création d’entreprise — Permis Investisseur (Investor Occupation Permit)
Pour les entrepreneurs souhaitant créer ou diriger une activité à Maurice. Deux niveaux d’investissement :
- 50 000 USD : chiffre d’affaires cumulé de 20 millions MUR requis sur 5 ans
- 100 000 USD : chiffre d’affaires cumulé de 15 millions MUR requis sur 5 ans
Le permis est valide 10 ans, renouvelable. Il ouvre droit à la résidence permanente après 5 ans (sous conditions de CA). Le/la conjoint(e) peut travailler ou créer sa propre entreprise sans permis supplémentaire, sous notification à l’EDB. L’EDB propose un accompagnement personnalisé pour les secteurs prioritaires : technologies de l’information, services financiers, éducation, santé, tourisme.
Premium Retirement Visa — Pour les retraités de 50 ans et plus
Accessible dès 50 ans, quelle que soit la nationalité. Conditions : transférer au moins 1 500 USD par mois (ou 18 000 USD par an) sur un compte bancaire mauricien. Validité initiale de 10 ans, renouvelable pour 10 années supplémentaires. Accès à la résidence permanente après 3 ans de séjour effectif.
Nomades digitaux et travailleurs à distance
Maurice dispose d’un visa dédié aux nomades digitaux permettant de vivre temporairement sur l’île tout en travaillant à distance pour un employeur étranger. Un outil utile pour tester le mode de vie mauricien avant de s’engager dans un investissement plus lourd.
Le rendement locatif : à quoi s’attendre ?
L’investissement immobilier à Maurice peut générer des rendements locatifs intéressants, en particulier sur les biens haut de gamme dans les zones touristiques. Quelques repères de marché :
- Rendement locatif brut : entre 5 % et 10 % selon l’emplacement, la qualité du bien et la gestion. Un appartement ou une villa bien gérée dans une zone touristique peut viser 7-8 % brut.
- Un exemple concret cité par PAM Golding : une villa IRS acquise à Grand Baie en 2020 génère un rendement locatif de 5,2 % net grâce à la demande touristique haut de gamme.
- En saison haute (octobre à avril), les taux d’occupation des biens touristiques dépassent 80 % dans les zones clés.
Les zones les plus porteuses pour la location :
- Nord (Grand Baie, Trou aux Biches) : forte demande touristique, locataires court terme, meilleure animation, mais prix au m² plus élevés
- Ouest (Tamarin, Flic en Flac) : très prisé des expatriés, couchers de soleil, marché dynamique avec forte valorisation du foncier
- Est (Belle Mare, Trou d’Eau Douce) : marché plus calme, lagon préservé, clientèle upscale internationale
- Centre (Moka, Ebène) : pôles d’affaires et Smart Cities — locatif long terme, cadres et familles expatriées
Les clés d’un bon rendement : confier la gestion à une conciergerie spécialisée mauricienne, soigner la présence sur les plateformes (Airbnb, Booking), prévoir une stratégie mixte location saisonnière + long terme selon la localisation.
Prix de l’immobilier : les fourchettes en 2026
Les prix varient considérablement selon la zone, le type de bien et la proximité de la mer :
- Appartement G+2 en zone intérieure : à partir de 150 000 € pour environ 150 m²
- Appartement en Smart City ou PDS : à partir de 200 000-250 000 USD pour les projets accessibles
- Villa PDS sans vue mer : à partir de 375 000-500 000 USD selon le domaine
- Villa IRS pieds dans l’eau ou front de mer : de 700 000 USD à plusieurs millions
- Villa de luxe haut de gamme (côte ouest ou est, domaine privé) : de 1 à 10 millions d’euros
Les zones à surveiller pour investir en 2026
Grand Baie (nord) : la zone la plus liquide de l’île, avec la demande locative la plus dense. Bonne rentabilité touristique, mais concurrence forte.
Tamarin et la côte ouest : la montée en puissance depuis 5 ans. Attractif pour les surfeurs, les expatriés en famille, la jeunesse mauricienne aisée. Fort potentiel de valorisation foncière.
Anahita Beau Champ (côte est) : Smart City en développement autour de l’ancienne sucrerie Deep River Beau Champ. Livraison prévue fin 2026 pour les espaces de bureaux Muscovado. Potentiel sur le locatif long terme (cadres).
Moka Smart City : pôle d’affaires central, demande des cadres et familles d’expatriés pour la location longue durée.
Points de vigilance avant d’investir
Vérifier le statut du programme : s’assurer que le projet est bien approuvé par l’EDB et en phase avancée (livré ou en construction avancée). Les programmes approuvés avant le 5 juin 2025 bénéficient encore des anciennes exonérations Smart City.
Anticiper les nouveaux droits d’enregistrement : à 10 % dès le 1er juillet 2026. Pour un achat en cours, finaliser la signature avant cette date pour bénéficier du taux à 5 %.
Le permis de résidence n’autorise pas à travailler : le permis obtenu via un investissement immobilier donne le droit de résider, pas de travailler. Pour exercer une activité professionnelle, un permis de travail ou un Investor Occupation Permit distinct est nécessaire.
Financement bancaire à Maurice : possible pour les non-résidents avec un apport d’environ 30 %. Les banques mauriciennes acceptent les prêts en EUR, USD, CHF et GBP. La solidité du dossier (revenus, patrimoine, historique bancaire) est déterminante.
La revente à un non-citoyen : depuis juillet 2026, une taxe de transfert foncier de 10 % s’applique lors de la revente à un autre non-citoyen. Cela peut impacter la liquidité de sortie — à intégrer dans le calcul de rentabilité.
S’entourer de professionnels : notaire mauricien pour l’acte d’acquisition, avocat fiscaliste pour la structuration (achat en nom propre vs via une société), comptable local pour la déclaration des revenus locatifs. Un consultant EDB peut aider à naviguer les démarches administratives.
FAQ
Un étranger peut-il acheter n’importe quel bien immobilier à Maurice ?
Non. Les étrangers sont limités aux biens dans les programmes agréés par l’EDB : IRS, RES, PDS, Smart City, IHS et G+2. Il n’est plus possible d’acheter librement hors de ces programmes depuis le Budget 2025/2026.
Quel est le budget minimum pour investir dans l’immobilier à Maurice en tant qu’étranger ?
Environ 6 millions MUR (≈ 120 000-150 000 USD) pour un appartement en G+2. Le seuil pour obtenir un permis de résidence est de 375 000 USD dans un programme PDS, IRS, RES ou Smart City.
Le permis de résidence obtenu via l’immobilier est-il permanent ?
Il est valide tant que vous restez propriétaire du bien. En cas de revente, il est révoqué. Pour la résidence permanente (PRP) en dehors de l’immobilier, les conditions diffèrent selon le type de permis.
Quelle est la fiscalité sur les revenus locatifs à Maurice ?
Depuis juillet 2023, l’impôt sur les revenus locatifs est passé d’un taux fixe de 15 % à un barème progressif. Les résidents fiscaux mauriciens (183 jours/an) sont exonérés jusqu’à Rs 500 000 de revenus annuels (≈ 10 000 €). Au-delà, le taux progresse. Aucune taxe foncière ni taxe d’habitation ne s’y ajoute.
Y a-t-il une plus-value à la revente ?
En principe non — Maurice n’impose pas les plus-values immobilières pour les particuliers. Exception : les biens détenus via des sociétés peuvent être soumis à une taxation différente. À vérifier avec un fiscaliste selon la structure de détention choisie.
La convention fiscale France-Maurice est-elle toujours valide ?
Oui. La convention de 1980 est toujours en vigueur. Elle prévoit l’évitement de la double imposition sur les revenus immobiliers (imposés à Maurice), les revenus professionnels (imposés là où l’activité est exercée) et les pensions privées (imposées dans le pays de résidence). Les modalités pratiques dépendent de votre statut fiscal — un expert biculturel est recommandé.
