L’île Maurice est devenue l’une des destinations d’investissement immobilier les plus prisées du monde. Stabilité politique, fiscalité parmi les plus avantageuses de la planète, cadre de vie exceptionnel et dispositifs réglementés permettant aux étrangers d’acquérir des biens en pleine propriété — les fondamentaux sont solides. Sur la période 2006-2023, l’immobilier représente 47 % du stock total d’investissements directs étrangers à Maurice, soit environ 152 milliards de roupies. Le secteur reste en 2026 le premier bénéficiaire des flux d’investissement étrangers, devant le tourisme et les services financiers. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Peut-on acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant qu’étranger ?
Oui — mais pas n’importe comment. Les étrangers ne peuvent pas acheter librement n’importe quel bien immobilier à Maurice. Les terrains en pleine propriété et les maisons hors schémas sont réservés aux Mauriciens. Les achats étrangers sont encadrés par des dispositifs réglementés approuvés par l’Economic Development Board (EDB). Tous les nouveaux projets résidentiels ouverts aux investisseurs étrangers à Maurice doivent être approuvés par l’EDB.
C’est la règle fondamentale à comprendre avant toute démarche. Elle ne constitue pas un obstacle — elle constitue une garantie de qualité et de sécurité juridique pour l’investisseur.
Les dispositifs d’achat pour les étrangers en 2026
Le PDS — Property Development Scheme
Le PDS (Property Development Scheme) est le programme le plus demandé en 2026. Il permet aux étrangers d’acquérir des villas, appartements, penthouses et maisons dans des résidences intégrées avec services. La flexibilité est son principal atout : location autorisée, revente libre à tout acquéreur mauricien ou étranger. Les exemples de projets PDS incluent Cap Marina, Heritage Villas, Azuri et Mont Choisy.
Pour un investissement d’au moins 375 000 USD dans un programme PDS, un permis de résidence est accordé à l’acheteur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans, tant que l’acquéreur détient la propriété. Le non-résident détenteur d’un permis de résidence PDS est exempté d’un permis d’occupation ou de travail pour investir et travailler à Maurice — un avantage considérable pour les entrepreneurs.
Le G+2 — la porte d’entrée accessible
Le G+2 (Ground + 2 étages) est la porte d’entrée la plus accessible du marché mauricien pour les étrangers. Il autorise l’achat d’un appartement en copropriété dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, pour un prix minimum de 6 millions de roupies mauriciennes — soit environ 150 000 USD. C’est le seuil le plus bas du marché réglementé.
L’obtention d’un permis de résidence n’est pas automatique en G+2 — elle devient possible uniquement si l’investissement atteint 375 000 USD. Pour un premier achat à Maurice ou pour les budgets plus serrés, le G+2 reste la meilleure option d’entrée sur le marché.
Le Smart City Scheme
Le Smart City Scheme permet l’acquisition de bureaux, commerces et logements dans des zones labellisées « villes intelligentes et durables ». Les exemples incluent Moka Smart City, Beau Plan, Côte d’Or et Mon Trésor. Le prix d’entrée est variable, souvent supérieur à 200 000 USD pour le résidentiel. Un permis de résidence est accordé pour tout achat supérieur à 375 000 USD.
Prolongation importante en 2026 : les étrangers peuvent acheter des terrains viabilisés de moins de 2 100 m² dans les projets Smart City et PDS jusqu’au 30 juin 2026.
L’IHS — Invest Hotel Scheme
L’Invest Hotel Scheme (IHS), créé en 2010, permet aux étrangers d’acheter des chambres, suites ou villas faisant partie d’un hôtel. L’investisseur devient propriétaire d’une unité hôtelière, l’exploite via l’hôtel et perçoit des revenus locatifs réguliers sans se soucier de la gestion. Une formule hybride entre investissement immobilier et placement financier, adaptée aux investisseurs qui ne souhaitent pas gérer leur bien eux-mêmes.
Achat hors programme pour les résidents
Depuis 2023, les étrangers détenteurs d’un permis de résidence peuvent acheter une propriété hors des programmes réglementés. La valeur minimale est de 500 000 USD. La propriété ne peut pas dépasser 5 276 m² et ne peut être située sur un terrain de l’État.
La fiscalité mauricienne : un cadre exceptionnel
C’est l’argument le plus décisif pour les investisseurs. La fiscalité immobilière à l’île Maurice est particulièrement favorable.
Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values immobilières à l’île Maurice — vous ne serez pas imposé sur les gains réalisés lors de la revente d’une propriété. Il n’y a pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation, pas d’impôt de type ISF ou IFI. Le taux d’imposition sur les revenus locatifs est fixé à 15 % flat — un taux unique parmi les plus bas du monde. L’absence de contrôle des changes permet de rapatrier les fonds librement.
Une convention fiscale France-Maurice est en vigueur pour éviter les doubles impositions — un avantage direct pour les investisseurs français. Le budget mauricien 2025-2026 a introduit un changement notable : la taxe EDB et la Land Transfer Tax passent de 5 % à 10 % côté vendeur et acheteur — un point à intégrer dans les calculs de rentabilité.
Les prix de l’immobilier à l’île Maurice en 2026
Le marché affiche une croissance des prix attendue de 5 à 10 % en 2026 selon Statistics Mauritius et Global Property Guide, portée par la reprise touristique et les nouvelles infrastructures. Les rendements locatifs dans les zones premium varient de 6 à 10 %.
Les fourchettes de prix constatées en 2026 :
- Appartements G+2 en entrée de gamme : à partir de 150 000 USD (environ 220 500 €) dans les zones résidentielles hors côtes premières
- Appartements et penthouses PDS vue mer : entre 300 000 et 600 000 €
- Villas PDS 3 chambres avec piscine : entre 375 000 et 800 000 €
- Villas de prestige en bord de mer : entre 800 000 € et plusieurs millions d’euros
- Villas 5 chambres en front de mer dans des complexes comme les Four Seasons : opportunités au-dessus de 1 million €
À Grand Baie, une villa contemporaine 3 chambres avec piscine privée et jardin est proposée à 595 000 €. À Tamarina Golf, une villa de 550 m² sur 3 123 m² de terrain est disponible dans le cadre du programme PDS. À Blue Bay, des villas pieds dans le sable avec accès direct à la plage et vue sur le Morne sont proposées avec permis de résidence permanent inclus.
Les meilleures zones pour investir
Grand Baie et le nord
Grand Baie est la zone la plus active et la plus liquide du marché immobilier mauricien. Sa popularité auprès des touristes et des expatriés garantit une demande locative saisonnière élevée — les rendements locatifs sur les appartements vue mer atteignent 7 à 9 % annuels dans les meilleurs emplacements. Pereybère et Cap Malheureux, plus résidentiels, offrent des opportunités à des prix légèrement inférieurs avec une qualité de vie appréciée des résidents longue durée.
Flic en Flac et Tamarin
La côte ouest est plébiscitée pour la qualité de vie, l’ensoleillement et la proximité des activités nautiques. Tamarin attire les surfeurs et les familles expatriées, avec le domaine résidentiel de Tamarina Golf comme adresse de référence. Flic en Flac reste plus accessible, avec une offre diversifiée d’appartements et de villas.
Grand Baie, Pereybère, Flic en Flac, Tamarin
Ces quatre zones figurent parmi les marchés les plus actifs et les plus liquides de l’île en 2026 — une donnée directement issue des portails immobiliers spécialisés.
Bel-Ombre et le sud
Le domaine de Bel-Ombre est le marché le plus exclusif de l’île — 2 500 hectares de propriété privée avec plage, golf, réserve naturelle et hôtels 5 étoiles intégrés. Les villas Heritage Villas et les programmes PDS de Bel-Ombre s’adressent aux investisseurs recherchant l’exclusivité absolue.
Les étapes d’un achat immobilier à Maurice
Le processus suit un ordre précis. La première étape est la définition du projet : usage personnel, location saisonnière ou patrimoine long terme. La deuxième est le choix du programme adapté : G+2 pour les budgets inférieurs à 375 000 USD, PDS ou Smart City pour les projets avec permis de résidence. La troisième est la signature d’une promesse de vente avec versement d’un acompte. La quatrième est le transfert des fonds obligatoirement via une banque mauricienne avec preuve de provenance étrangère exigée par l’EDB. La cinquième est la signature de l’acte authentique chez le notaire avec paiement des droits d’enregistrement — 10 % pour les étrangers en 2025-2026. Si l’achat ouvre droit au permis de résidence, la demande est soumise à l’EDB après achat avec un délai de traitement de 3 à 6 mois.
Prévoir 5 à 7 % de frais supplémentaires au prix d’achat — notaire, droits, TVA selon les cas.
Le permis de résidence par l’investissement
Pour un investissement d’au moins 375 000 USD dans un programme approuvé (PDS, Smart City, Sustainable City Scheme), le permis de résidence est accordé à l’acheteur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans. Ce permis est valide tant que l’acquéreur détient la propriété. Il ne permet pas de travailler à Maurice sans autorisation spécifique — un permis de travail distinct est nécessaire.
Pour les profils qui souhaitent s’installer sans forcément investir dans l’immobilier, le permis de résidence de 10 ans renouvelable est accessible pour les étrangers justifiant d’un versement mensuel minimum de 1 500 USD sur un compte bancaire mauricien. Le Visa Premium — valable 6 mois à 1 an — est idéal pour les retraités souhaitant découvrir l’île avant de s’y installer définitivement.
Les agences et portails pour trouver un bien
Les principaux portails immobiliers en ligne sont Lexpress Property (lexpressproperty.com) — premier portail mauricien avec plus de 5 000 biens — et Propertycloud.mu pour les locations longue durée. Mer et Demeures (meretdemeures.com) est la référence pour les propriétés haut de gamme en bord de mer. Jinvesty (jinvestyilemaurice.com) se spécialise dans les programmes PDS, RES et R+2 pour la clientèle française. Property Mauritius (propertymauritius.com) accompagne les acheteurs étrangers dans les programmes PDS et Smart City avec un réseau d’agences partenaires vérifiées.
FAQ
Un Français peut-il acheter un bien immobilier à l’île Maurice ?
Oui, dans le cadre des programmes réglementés approuvés par l’EDB — PDS, Smart City, G+2 et IHS. Les terrains en pleine propriété hors programme restent réservés aux Mauriciens. La convention fiscale France-Maurice évite les doubles impositions.
Quel est le budget minimum pour acheter à l’île Maurice en tant qu’étranger ?
Le seuil le plus bas est d’environ 150 000 USD (environ 140 000 €) pour un appartement G+2. Pour obtenir un permis de résidence, le seuil est de 375 000 USD dans un programme PDS ou Smart City.
Y a-t-il un impôt sur les plus-values immobilières à l’île Maurice ?
Non. Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values immobilières à l’île Maurice, pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation et pas d’impôt de type IFI. Les revenus locatifs sont imposés à un taux fixe de 15 %.
Quels sont les droits d’enregistrement pour un achat immobilier à Maurice ?
Les droits d’enregistrement s’élèvent à 10 % pour les acheteurs étrangers en 2025-2026, suite à l’augmentation prévue dans le budget mauricien. Prévoir 5 à 7 % de frais supplémentaires au total (notaire, taxes, TVA selon les cas).
Quel rendement locatif peut-on espérer à l’île Maurice ?
Les rendements locatifs varient de 6 à 10 % dans les zones premium. Les appartements vue mer de Grand Baie atteignent 7 à 9 % annuels dans les meilleurs emplacements. Les propriétés gérées via l’IHS (Invest Hotel Scheme) offrent des revenus réguliers sans gestion directe.
Faut-il un avocat pour acheter à l’île Maurice ?
Oui. Quel que soit le projet, il est indispensable de faire appel à un avocat spécialisé et à un notaire pour sécuriser l’acquisition. L’acte authentique est obligatoirement signé devant notaire à Maurice, et la vérification du titre de propriété est une étape non négociable.
